不動産会社の仲介で中古住宅を購入する話が進み、

契約書を取り交わし、手付金を1割程払いました。

その土地建物の登記事項証明書を見たところ、

〇〇銀行の抵当権が設定されています。

営業マンは大丈夫と云うのですが、住宅を買うのは初めてなので不安です。

このまま進めていってよいのでしょうか?　

売主の抵当権が付いたままの渡されるのかと心配です。

先ずは契約締結に先立ち不動産会社の「宅地建物取引士」資格者から、重要事項説明を受けましたか?

それではこの質問に回答します。

購入される住宅に抵当権が付いていて驚かれたのですね。

現在は銀行の住宅ローンを利用して土地を買い建物を建てたり、建売住宅を購入するのが通例です。

そして銀行は住宅ローンの担保となる土地建物に当然ながら抵当権を設定します。

それでは売買契約書を見てみましょう。

「売主は平成29年〇月〇日までに、買主に対し本物件の完全なる所有権移転登記申請手続を完了させなければならない。抵当権や賃借権等本物件の所有権行使を阻害する権利のあるときは、売主は所有権移転登記申請のときまでに抹消しなければならない」と約定しています。

これは売主が残金決済日までに抵当権等を抹消登記しなければならない、という趣旨です。

実務的には、予め売主が借入先へ住宅を売却する旨相談に行き、契約書を提示し決済日までの金利計算を経て返済額を確定し、抵当権抹消書類を準備してもらいます。

決済日に当事者が買主側の銀行に集合し、司法書士が売主側の必要書類(登記済証や印鑑証明書等)を確認します。また司法書士は事前に売主側銀行の担当者と抹消書類の打合せをしています。

移転登記申請OKとなれば、買主側の銀行が融資実行します。

同時に売主は支払われた残金から、売主の住宅ローンの残債分を借入先に振込します。

それを確認して売主側の銀行が抵当権抹消登記書類を司法書士に交付します。

即ち売主の抵当権抹消と買主への所有権移転登記申請が同時になされます。

これらの手続は、土地建物が完全にあなたのものになるための最後の詰めです。

仲介業者に決済場所・日時・持参書類等を詳細に打合せ慎重に事を運んでください。

序

不動産業者が介在するケースであっても、自己防衛上、調査の仕方を覚えましょう。

権利確認の調査、公法上の規制、道路や供給処理施設の調査等ありますが、今回は権利確認について述べます。

１．所有者の確認

売買契約締結前に、対象地の地番(住居表示と異なるので注意)を、教えて貰い、管轄の法務局(登記所)へ出向き、

①．公図または地積測量図を請求または閲覧し、対象地の位置・地形及び前面道路の地番を確認します。･･･図面の写また閲覧は1件450円の収入印紙が必要

②． 登記事項証明書(以前は登記簿謄本)を請求または閲覧し、

表題部を見て対象地の地目・地積を確認、

次に甲区欄を見て、現在の所有者を確認、

ついで抵当権・賃借権等の買主の完全利用を制限するような権利が 

付いているか、どうかを確認します。･･･証明書は1件600円､閲覧

及び要約書は1件450円の収入印紙が必要

また前面道路の地目(必ずしも公衆用道路ではなく､場合によっては田･原野のままになっているときもあります)・所有者(国県市町村の他､個人名義のときもあります)を閲覧･確認しておきましょう。

２．最後に「登記に表れない権利」の確認です。

　　借地権・通行地役権等は登記されていなくても、第三者(この場合買

主)に対抗することができますし、不法占拠されている場合もあ

ります。

これらは現地に臨み、本人・隣接所有者・占有者に面談し、説明を

求めましょう。

公法上の規制については、次回お知らせ致します。