国土利用計画法概説

取引するために一定の届出や許可が必要な場合があります

 

国土利用法の届出

 一定の面積以上の土地取引が行われた場合、その土地の権利を取得した者(買主)は、契約日から2週間以内に、市町村長を経由して都道府県知事宛に、土地の利用目的や対価について届出ることが義務付けられています…事後届出制。

 取引形態は、主なもので売買・交換・営業譲渡の他、賃借権の設定譲渡(予約を含む)等があります。

 届出の対象となるのは、市街化区域の場合は2,000㎡以上、市街化調整区域の場合は5,000㎡以上の土地です。

 またこれらの土地が注視区域・監視区域(地価高騰のおそれのある場所等)に指定されている場合は、事前届出制となります。

 知事は、届出された土地の利用目的について審査を行い土地利用計画に適合しない場合は、変更を勧告し是正を求めることがあります。

都市計画法概説

 

建物を建築する場合には、都市計画法、建築基準法、農地法等制限法令がたくさんあるので、物件の所在地を管轄する市役所の都市計画課・建築指導課・農業委員会等に問い合わせてください。

Q1 市街化調整区域ではないか

A1 市街化調整区域に物件が所在する場合、

市街化を抑制するために設けられた区域であるため、

原則として一般の方は住宅を建てることができません。

建築指導課にご相談されてみてください。

 

Q2 宅地造成工事について開発許可などが必要な土地であるかどうか

A2 造成地を購入する場合、開発許可証がおりていないと土地売買契約は締結できません。

また検査済証がおりていないと建築確認申請ができません。他農地転用許可等の許可が必要な場合があります。

 

Q3 都市計画道路に該当していないかどうか

A3 敷地が計画道路内である場合、建築許可がおりなかったり、将来建物を撤去しなければならない場合があります。



建築基準法上の道路について

順次、記入していきます



農地法について

【農地を売買するには】

 農地を売買するには、単に契約をするだけでは

効力が発生しませんので注意が必要です。

 

①農地又は採草牧草地(以下「農地等」)を農地等として、

各種権利(賃貸借権、使用貸借による権利、地上権、永小作権、質権等)の設定をし、又は贈与、売買等により所有権を移転する場合には農地法第3条の許可を受けなければなりません。

 許可申請書の提出先は、通常市町村農業委員会窓口となりますが、許可権限は、農地等の内容によって知事(農政事務所)あるいは市町村農業委員会となります。

 

②農地等を宅地や雑種地等、農地等以外の目的に供するために転用する場合で、且つ権利を設定し、あるいは権利の移転を行う場合には農地法第5条の許可を受けなければなりません。

 2haを超える場合は農林水産大臣宛、 2ha以下の場合は知事宛

許可申請することとなります。

 

③市街化区域内に所在する場合は、届出手続となります。

 農地等を農地等以外の目的に供するために転用する場合で、

しかも権利の移動を伴い、尚且つ当該農地等が都市計画区域内の市街化区域にある場合には農地法第5条の届出をすることになります。 

 届出書の提出先及び処分権限は、通常市町村農業委員会となり、数日程度で届出が受理され、受理された時点で効力が発生します。

 

④除外申請

 農地法4条あるいは5条の許可申請手続きをする場合には、

何よりもまず、転用申請地が「農業振興地域の整備に関する法律」に基づく農用地に含まれているか否かを市町村農政関係課に問い合わせる等して確認しなければなりません。

 農用地に含まれており、除外申請手続きを要するとなりますと、申請してから許可となるまで約6ヶ月~8ヶ月位の日数がかかるのが通常です(都道府県により処理日数が異なる場合があります)。

 尚、農振除外となるかどうか事前に農政関係課と協議しておくことが必要です。 

 

農地転用許可について

◇農地転用の許可

◇農地として利用されてきた土地を、宅地などに転用する目的で取引する場合には、都道府県知事の許可が必要です。

  許可を受けずに取引すると、土地の所有権移転等の効力は生じず、原状回復などの是正措置命令がなされる他、罰則が適用されることがあります。

 許可を受けようとする者は、市町村の農業委員会を経由して知事に農地転用許可申請書を提出しなければなりません。

  尚、市街化区域内にある農地を転用し、権利を移動させるためには、予め農業委員会に転用の目的等を記載した届出書を提出する必要があります。

 その際、土地家屋調査士による図面作成が必要となる場合もあります。



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