土地価格の査定法

地価水準の把握

具体例


地価水準の形成要因についての考え方                  

 不動産特に土地は、或る機能的に纏まった地域を形成して存在しています。

 それぞれの地域は同質的な土地の集合体と云え、その地域内の土地は同質の利便性・快適性・収益性・費用性を享受することとなる結果、その地域には標準的な地価水準が形成されることとなります。                        

 各地域の機能面でのポイントは、住宅地域については居住の利便性・快適性です。               

 商業地域では収益性が、工業地域では費用性が、地域の特性として重視されることとなります。

 当社の査定では取引事例比較法により土地価格を求めますが、査定地が属する用途的地域と事例地が属する用途的地域の各地域条件の比較、及び個別的条件の比較を行います。 

 地域条件は、道路条件、交通接近条件、環境条件、行政的条件の検討を行います。

 個別的条件は、これに画地条件を加え、検討を行います。

 

 土地については、 近傍の対象地と類似の地域特性を具備した取引事例を収集し、 先ず取引事例地の個別的要因、例えば方位・接面道路条件・環境条件について事例地補正を施します。

 次に売急ぎ、逆に買進み等の事情が存した場合、事情補正を施します。

 次いで、査定地の固定資産税路線価価格と取引事例地の同価格を比較考量し、地域間(それぞれの地域で形成される地価水準)格差率を判定します。       

 このとき、各地域間の道路条件即ち幹線道路との系統・連続性の良否、道路幅員を考慮、交通接近条件では最寄駅・商店街・文教施設との接近度を考慮、周辺の自然的・社会的環境を考慮、建蔽率・容積率・防火規制等の建築基準法・都市計画法等諸法令による行政的条件を考慮することとなります。

 更に、事例地の属する地域の地価変動率を判定しますが、この際、国土庁または青森県発表の近傍類地の地価公示・地価調査基準地の変動率を参考に時点修正を施します。   

 公示価格は地価公示法に基づき公表され、都市及びその周辺の地域等において標準地を選定しその正常な価格を公示することにより、一般の土地取引価格に対して指標を与え、及び

公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金額の算定等に資し、以て適正な地価の形成に寄与することを目的とするもので公的指標といえます。



 次に査定地の個別格差率をそれぞれ判定していきます。   

 形状値は長方形型・正方形型を標準とし、他の三角形・不整形地等の地形の場合、土地の利用効率が劣る割合に応じてポイントを減じることになります。                        

 方位値は、北向きを 0と基準し、東向き+3%、南向き+5%、西向き+2%と加点、更に角地の場合は更に加点を行ないます。

 接面道路は、幹線道路との連続性(アクセスの良否)また幅員に注目し、加減します。

 この際、建築基準法に規定する道路であるか否か、公道・私道であるかを検討します。

 傾斜度は平坦地を基準に、傾斜の度合いによる土地の利用効率を判定します。

 設備加算は、主に本下水・都市ガス等の公共公益施設の敷設を加点とします。

 例えば浄化槽地区よりも、本下水地区であれば加点の対象となります。

 地積標準度は、近隣地域内の各画地の標準的な地積を基準に、査定地の敷地規模の度合いにより加減します。

画地規模大の場合、総額が嵩むため、売出を考慮すると単価は逓減傾向となります。

 用途環境では、自然的環境条件(日照・通風・眺望等)や社会的環境条件(周囲に嫌悪施設例えば悪臭・騒音を発する建築物の存否、暴力団事務所、不特定多数が集合するアパート等の存否)によりポイントを加減します。  

以上により査定地の更地価格を算出します。

 次に、更地価格を土地の最高価格としますので、建築物が存立する場合、敷地と建物の適合の状態を勘案して建付減価率を判定します。 

 例えば、仮想のケースで、

 時点修正では近傍類地の公示地を参考に、価格時点と査定時点の経過月より地価変動率を〇.〇%と判定します。

 査定地の属する地域と事例地の属する地域との格差率を路線価により比較考量します。                                                 

 個別格差率判定では、

 形状値  略矩形地で±0%と判定、

 方位値  全体として南東向き中間画地+5%と判定、

 道路条件は、幅員・道路の配置を勘案し、地域内標準で±0%と判定、

 環境条件は、眺望・日照・通風・積雪等の自然的環境条件については地域内標準と判定、

社会的環境については、特段近隣に嫌悪施設等存せず、地域内標準と判定。

 地積標準度は、やや地積過大で△%と判定。            

 土地と建物を各別に査定する関係上、建築物が存立することによる建付減価率を△%判定しております。

 尚、土地建物を一括売却する場合は、建付減価は不要となり、更地価格に復帰します。

 対象地は、交通施設・最寄り商店街に近距離に存し利便性良好ではあるものの、地方部では近年一家に2台駐車が通常であり、現在の敷地と建物の適合の状態は、ブロック塀や庭の改造が必要となり、築造費用分減額△%と判断します。

…というように土地価格を査定します。



参考までに、(財)不動産流通近代化センターの策定した価格査定マニュアルの中身をみてみます。

  1. 土地所在地から(最寄のバス停、商店街までの距離)
  2. 前面道路の(方位、幅員、舗装の有無、高低差、配置と整備の状況)

  3. 眺望、景観の優劣

  4. 騒音、振動の有無

  5. 日照、通風の優劣

  6. 嫌悪、危険施設の有無

  7. 面積による流通性の度合い

  8. 整形度の優劣

  9. 間口の優劣

  10. 排水施設の優劣

  11. ガス施設の優劣

  12. 住宅環境の優劣

  13. その他の要因

 左記項目にわたり、地価公示地価調査の標準地基準地または取引事例地(最近の近隣で類似した土地)と売主様の対象地とを比較し、上記項目ごとに評点を付け、

事例価格単価 ×(査定地の評点÷事例地の評点)× 土地面積=土地査定価格の計算式で算出します。 

 査定マニュアルが手元になければ評点の付け方が分からず、一般の皆様のお役には立たないかも知れませんが、

前述の路線価図を見てみることで、概ね対象地の価格の目安はつくかと思います。

 

 当社では、交通接近条件・街路条件・環境条件・画地条件・行政的条件を詳細に比較検討し、土地価格を査定致します。

 



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