土地価格について

 土地価格を評価する場合に、

 4種類(実勢価格、公示価格、固定資産税評価額、相続税路線価)の公的な評価格があるため「一物四価」と言われており、

 都道府県の発表する「都道府県地価調査価格」と併せて、

「一物五価」とも言われます。

  • 実勢価格…実勢価格は、実際の不動産市場において、成約すると考えられる価格です。土地の場合は、実際に取引される価格=時価を指します。
  • 公示価格…公示価格は、国土交通省国土庁土地鑑定委員会が、発表する土地価格です。各地で標準地を定め、毎年3月に公表してます。一般の不動産取引価格や公共収用される補償価格の指標とすべき価格です。(実勢価格の90%目安とされています)
  • 路線価…路線価には、固定資産税路線価と相続税路線価とがあります。
  • 固定資産税評価額…固定資産税評価額は市区町村が、発表する土地価格です。固定資産税や都市計画税を賦課する際の価格です。(公示地価の70%目安とされています)
  • 相続税路線価…相続税路線価は国税庁が、発表する土地価格です。相続税や贈与税を賦課する際の価格です。(公示地価の80%目安とされています)

時価との関係は、景気の変動及び需要と供給のバランスで、

乖離率が大きくなったり小さくなったりしますが、

最近は時価との乖離率が小さくなっている傾向にあります。

土地価格の調べ方

 それでは具体的な調べ方です。

 国税庁発表の相続税路線価図で該当箇所を見てみます。

 道路に記してある15Gという記号は、

 1㎡当り15,000円・借地権割合30%の意味です。

 この路線価を0.7で割り戻すとおおよその実勢価格となります。

 その理由は、左頁の「土地価格について」で述べたように、

 公示価格は実勢価格の90%

 相続税路線価は公示価格の80%を目安に作成されている、

 即ち路線価は実勢価格の70%とされているので、

 70%で割り戻すと実勢価格に復帰することとなります。

同様に地価マップのページを開き、固定資産税路線価図から当該箇所を見つけ、60%で割り戻すとおおよその実勢価格を把握できます。


時点修正について

 次に地価公示地価調査のページを開き、当年と前年の年間の地価変動率をみます。仮に年間変動率が6%で、公表時点と現在時点の月数が6ヶ月経過していたら、その地域で急激な価格変動要因がなければ、公表時点から3%変動しているものと推測できます。


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