すぐに答えてもらう瞬間＝簡易査定だと・・

 　現地を見なければわからないことが査定に反映されません。

 　市役所関係に出向かないとわからないこと、

 法務局へ出向かないとわからないことが査定に反映されません。

 　社内にある情報の範囲内で、「〇町のそのあたりは〇円／坪位でしょう」と大雑把な回答ができる程度に止まります。

　しかし、簡易査定価格＝売却(成約期待)価格ではなく、

むしろ大幅にかけ離れている場合が多いのです。

　例えばお客様の土地を簡易査定したところ仮に700万円だったものが、 媒介契約前に本格的に現地調査をしてみると問題点があり、大きく下げざるをえない、そんなケースも少なくありません。

 そのとき、売主様はどんな気持ちになるでしょうか？

 ◇現地確認の上での実践的査定の意味

 現地を見なければわからないこと

 【例】前面道路の幅員や勾配、舗装の有無、道路との高低差、境界杭の有無、越境物の有無、隣家との位置関係、高圧線との接近関係、付近の危険施設等の有無。

　これらは現地調査をして初めて分かることがあり、価格にも相当な影響を与えます。

簡易査定ではこの部分は特に検討できません。

 ◇市役所、水道局、ガス、下水道局などに出向かないとわからないこと

 【例】地中埋設管が他人の敷地を通過をしていたりすると、付替工事費用が発生する可能性があり、価格に影響を与えます。

また上水道管が個人所有の場合、分岐の承諾を得る必要がありますし、口径が小さく分岐不能の場合、改めて本管から引直す必要があります。

 【例】私道の場合、通行承諾書を得る必要やこれから新築する場合は、道路の掘削承諾を得る必要が発生する場合もあります。金銭的要求を求められるケースもあります。

 【例】建物を建てるに当たって、いくつかの制限が付く場合も多々あります。これも価格に影響します。

 ◇法務局へ出向いてわかる事。

 【例】私道を利用している場合には、住宅ローンが利用できないこともあります。

 　宅地建物取引業法第34条の2において、

 媒介契約書に記載する「売買すべき価額又はその評価額」について、

 「宅地建物取引業者は、意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない」と定めています。

 　媒介契約書に記載する「売買すべき価額又はその評価額」とは、

依頼者が取引物件について売買を依頼する際の「依頼価額」をいうとされています。

（建設省監修・詳解・宅地建物取引業法）

　この「依頼価額」とは、

いわば依頼者の「希望価額」であり、また

媒介契約書に記載する「売買すべき価額又はその評価額」ということであり、この

媒介契約書に記載される「依頼価額（希望価額）」に対し、

 媒介業者が意見を述べるには、

 それなりの「根拠」が必要になるということを意味することとなります。

この意見価格が査定価格となります。

　その根拠を示す不動産会社の意見価格＝価格査定の書式が、必ずしも不動産鑑定評価書や金融機関の担保評価書のように定式化されてはいないのが実情です。

　国土交通省の土地建物価格査定マニュアルがありますが、使い勝手がよいとはいえないため、業者間に十分に普及使用されていない状況にあります。

　現状たった1枚の書面で根拠の乏しい査定書を作成する業者が多いのも事実です。

　また査定担当者が、前職が住宅のセールスマン、ゼネコン、銀行員等の他、全くの畑違いからの出身である等、その人の経験、技量、知見に査定価格が大きく左右されることがあります。

 　当社では不動産鑑定士事務所に6年、大手ハウスメーカー不動産部門に26年勤務した専門スタッフが、経験と理論に裏付けされた実践的な査定を行います。